【规则导读】
在房屋型受贿中，因双方形成合意、签订合同、产权变更的时间跨度较长，期间房产价值、租金前后差距也较大，房产价值、租金动辄差距几十万。《刑法修正案（九）》之前10万元即判处十年以上有期徒刑的情况下，动辄几十万差距的房产价值、租金可能对最终量刑影响不大，然而《刑法修正案（九）》将可能对贪污贿赂数额标准大幅提高的情况下，数十万、二十万的房产价值、租金差距很有可能对最终量刑产生很大影响。故，准确认定房屋型受贿价值评估基点、计算租金时间节点，将对此类案件有重要意义。
本文结合两高《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》规定，对房产价值评估基点、房产增值、租金数额的确定等问题梳理之后，继而分析了“房产交易型受贿”和“单纯房产受贿”认定金额时的区别，希望对此类案件的处理有所帮助。
 
【规则目录】
一、明显地“高价出租、低价购买”
规则一：以明显高于市场的价格向请托人出租房屋，如何计算受贿金额？
——所收取的租金与市场价格的差额应当认定为受贿数额
规则二：以明显低于市场的价格向请托人购买房产的，如何认定受贿数额？
——受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算
二、判定市场价格的“时间基点”
规则三：受贿合意、签订合同、产权过户时间跨度较大情况下，如何计算房产受贿数额？
——关键看行为人收受时主观上是否具有排除相对方所有权的故意
规则四：房产交易型受贿案件中，如何确定市场价格的时间基点？
——双方达成受贿的真正意思表示时，可以认定为交易时间，据此确定市场价格
三、房产增值、租金是否计入受贿数额
规则五：房产未过户以行贿人名义出租，受贿人收取租金，如何认定受贿金额？
——未变更权属登记的，不影响受贿的认定
规则六：房产增值部分是否计入受贿数额？
——房产增值部分不属于受贿数额，但属于违法所得，应依法予以追缴
四、何谓“优惠价格购买”
规则七：如何区分国家工作人员以“优惠价格购买商品房”与“以交易形式收受贿赂”？
—— 从“事先设定”和“不针对特定人”两个方面判定是否属于“优惠价格”
五、特定关系人收受
规则八：要求请托人为其亲属提供低价住房的行为是否构成受贿罪？
—— 指定行贿人将财物交付特定关系人的，不影响受贿认定
延伸观点：“房产交易型受贿”和“单纯房产受贿”
观点：以受贿人实际占有、使用、收益、处分为时间基点评估 “单纯房产受贿”情况下房产价值
 
【规则详解】
规则一：以明显高于市场的价格向请托人出租房屋，如何计算受贿金额？
——所收取的租金与市场价格的差额应当认定为受贿数额
标签：
出租房屋|  明显高于市场价格|  租金
案情简介：
被告人凌吉敏担任人力资源和社会保障部养老保险司待遇处副处长期间，负责对农垦企业基本养老保险专项转移支付资金进行分配、监督。凌吉敏明知扶余华侨农场有与其职务相关的请托事项，仍然以明显高于市场的价格向请托方出租自有房屋，以此方式收取贿赂633 864元。
法院观点：
1.以明显高于市场的价格让请托人租赁其房屋，实质上是一种变相收受请托人财物的行为，属于采取交易形式变相收受贿赂。
2.请托人之所以接受这样的交易价格，不是因为物有所值，而是因为其中包含了国家工作人员利用职务便利为请托人谋取利益的对价，超出市场价格的差额就是“权钱交易”的价格。本案中，其房屋租金高于市场价格的部分，应当认定为被告人变相收取的贿赂款。
凌吉敏9年间共计收取租金94万元，而按照价格认证中心的鉴定意见，该房屋在上述时间段的市场租金总计只有306 136元。凌吉敏实际收取的租金是市场同期租金的3倍多，明显高于市场价格。
实务要点：
判定“明显低于”、“明显高于”的条件时，需要比较具体交易行为与正常市场交易行为的差距。对于明显违背市场交易规律，国家工作人员由此获取了非法利益的，可以认定为“以其他交易形式非法收受请托人财物”。
案例索引：
“凌吉敏受贿案——以明显高于市场的价格向请托人出租房屋，所收取的租金与市场价格的差额是否应当认定为受贿数额”，载《刑事审判参考》（总第99集）
 
规则二：以明显低于市场的价格向请托人购买房产的，如何认定受贿数额？
——受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算
标签：
房产交易|  市场价格|  实际支付价格
案情简介：
刘栋华和叶显军为了争取被告人马平对其公司项目的支持，提出将天龙广场101号门面送给马平，马平认为送门面不妥，叶显军便提出按每平方米2000元计算，后沈建萍与天龙公司签订门面购房合同，每平方米2000元，总价12.672万元。重庆康华会计师事务所《房价比较报告》载明：天龙广场10l号门面区域平均销售价为每平方米5000元。扣除已付现金，被告人以低价购房形式非法收受天龙公司财物164.3963万元。
法院观点：
1.《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》规定，“受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算”。
2.这里的“交易时当地市场价格”，指的是交易双方签订房产买卖合同并开始依约支付价款之时的价格。本案涉及的房产交易中，由于被告人取得产权证时或实际处分房地产时与签订房屋买卖合同、支付对价时存在较长的时间差异，导致同一房产在这些时点之间的市场价格差异甚大，根据《意见》的规定，应当将每笔房产交易签订合同并按约支付对价时的市场价格认定为“交易时当地市场价格”，其与实际支付价格的差额认定为受贿数额。
3.从签订合同并履约时起，以后房产价格的涨跌幅度属于市场规律起作用的范畴，既有可能上涨，亦有可能下跌，并非行、受贿人所能控制，究竟应以哪个时点的价格认定不能统一，难以操作；另一方面，从主客观相一致的定罪原则出发，以签约并支付对价时的市场价格与实际支付价格之差认定为受贿数额符合行贿、受贿双方的客观认识，更具实质合理性。
实务观点：
房产交易型受贿中，由于被告人取得产权证时或实际处分房地产时与签订房屋买卖合同、支付对价时存在较长的时间差异，导致同一房产在这些时点之间的市场价格差异甚大，认定受贿金额的时间节点成为重点。实践中应当区分房产交易型受贿，和单纯的送房产而没有交易的情况，认定后者受贿金额的时间节点应当以双方形成行受贿合意时为准。
案例索引：
“马平、沈建萍受贿案--以房产交易形式收受贿赂的犯罪数额认定问题”，载《刑事审判参考》（总第59集）
 
规则三：受贿合意、签订合同、产权过户时间跨度较大情况下，如何计算房产受贿数额？
——关键看行为人收受时主观上是否具有排除相对方所有权的故意
标签：
房产受贿|  排除相对方所有权| 时间跨度大
案情简介：
某房地产开发公司在某城镇开发楼盘, 镇长杨某在征地、拆迁等方面给予了很多关照。1999年楼盘完工后, 为表示感谢, 公司总经理林某决定赠送杨某商品房一套, 当时市场价约为人民币 20 万元。在林某将房屋钥匙交与杨某时, 杨某为掩人耳目, 开具数份房款欠条交与林某。2002 年年底, 杨某为办理房产登记, 让林某开具购房发票。为少交税款, 杨某特意要求林某在购房发票上少开数额, 林某遂开具了 13 万元的购房发票, 并连同以前的欠款条一并交与杨某。2003 年杨某正式将房产登记至自己名下, 后被人举报案发。
实务要点：
不单纯以双方签订合同时的价值认定受贿金额，而需要结合行受贿双方的主观意思——受贿人是否具有占有财产的主观目的、双方是否形成合意的时间，据此认定房产价值。
1.房产价值在不同时间段有所不同，应当对受贿罪“非法占有”的主观故意与排除相对方财物所有权的客观行为这两个相互关联的层次进行深入分析，具体判定房产价值的时间节点。
2.被告人具有排除相对方财产所有权的故意，希望占有该财产时，可以认定为房产评估的价值节点。
3.杨某的收受行为已具有明显排除相对方财产所有权的故意, 受贿行为在收受时即已完成。结合本案, 1999 年林某将房子钥匙交与杨某时,就已经向杨某表示“送”房而不是“借”房, 明确流露了放弃房屋所有权的意思, 而杨某也予以默认。从证据上分析, 1999 年杨某在接受林某房屋钥匙时主观上已明确具有排除相对方所有权的故意, 即使杨某始终不对房屋进行登记, 行受贿行为也已经完成。因此, 虽然2003 年房屋的价值较 1999 年时增加了近一倍, 但升值的数额是不动产事后的市场自然升值, 所以不宜计入受贿数额。
文章索引：
“如何计算不动产受贿数额——关键看行为人收受时主观上是否具有排除相对方所有权的故意”，载《中国检察院》2007年第6期。
 
规则四：房产交易型受贿案件中，如何确定市场价格的时间基点？
——双方达成受贿的真正意思表示时，可以认定为交易时间，据此确定市场价格
标签：
时间基点|  市场价格|  价值波动
案情简介：
2005年11月，被告人杨海与开发商订立预订协议购买“玛歌庄园•悦水园”26号别墅；2005年12月3日被告人杨海与开发商协商将预订的房屋调换为“玛歌庄园•悦水园”48号；2007年8月13日再次调换为“玛歌庄园•悦水园”26号；而本案中正式签订房屋买卖合同的时间为2009年2月24日，且被告人杨海自2006年6月6日起陆续交纳购房款共计269. 08万元。关于该房屋的价值，开发商自2006年4月28日起的销售定价为376万元，2007年8月1日起销售定价为648万元。
法院观点：
1.被告人杨海自2006年6月6日首次付款时已与开发商达成受贿的真正意思表示，故上述时间应当认定为交易时间。
2.关于该房屋的价值，津滨创辉公司自2006年4月28日起的销售定价为376万元，2007年8月1日起销售定价为648万元，鉴于该价格变动包含一定市场因素，并非被告人杨海所能控制。在无法准确评估涉案房屋价值的情况下，以其与津滨创辉公司签订预订协议并实际支付购房款时的销售定价认定该房屋的价值，符合行贿、受贿双方的客观认识，更具有合理性。本案中，被告人杨海自2006年6月6日起陆续交纳了购房款，并得到了津滨创辉公司的认可。故以当时的销售定价376万元扣除其实际支付的购房款269. 08万元，认定其索贿数额为106. 92万元。
实务要点：
确定房屋市场价格时，不能机械的以双方签订合同时为鉴定、评估的时间基点，而应当从实质的角度出发，以双方形成行受贿的意思表示为房产鉴定、评估的时间基点。如果单纯的以签订合同为时间基点，那么双方为了逃避打击而故意不签订合同、不办理产权过户手续等情况下，就无法认定受贿金额。
案例索引：
一审：天津市第一中级人民法院(2012) -中刑初字第1号（2012年7月30日）
二审：天津市高级人民法院( 2012)津高刑二终字第35号（2012年10月12日）
 
规则五：房产未过户以行贿人名义出租，受贿人收取租金，如何认定受贿金额？
——未变更权属登记的，不影响受贿的认定
标签：
未过户|  租金|  受贿金额
案情简介：
被告人王某利用职务便利，为黄某挂靠公司承接工程提供便利。经被告人王某与行贿人黄某的共同选址、价格商谈，黄某以其承诺送给王某的部分好处费为其购买商业门面。2007年9月、2009年2月，黄某先后以被告人王某认可的最终定价分别以241万元、722万元购买两套商业门面。被告人王某与黄某商定将两套商业门面登记在黄某名下，并以黄某名义出租。黄某先后交付被告人王某150万元。
法院观点：
1.两高《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》规定：“国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，收受请托人房屋、汽车等物品，未变更权属登记或者借用他人名义办理权属变更登记的，不影响受贿的认定。”故，本案中门面未过户，不影响受贿的认定。
2. 2007年9月、2009年2月，双方形成合意后，共同选址、商谈价格，签订购买合同。最终以购买门面的合同价计算受贿金额。
3.租金150万元属于赃物孳息，不能计入受贿金额，但是应当一并予以追缴。
实务要点：
1.未变更权属登记或者借用他人名义办理权属变更登记的，不影响受贿的认定。
2.直接向行贿人以外的第三方购买房产的，由于不存在低价购买问题，合同价即为当时的市场价，可直接以合同价认定受贿金额；若向购买行贿人开发的房产可能存在低价购买问题，合同价不能体现市场价，应当作出价值评估鉴定。
3.收受房屋后产生的租金，系房产的升值部分，不应计入受贿金额，但是应当依法追缴。
案例索引：
一审：重庆市第一中级人民法院(2015)渝一中刑初字第42号（2015年6月25日）
 
规则六：房产增值部分是否计入受贿数额？
——房产增值部分不属于受贿数额，但属于违法所得，应依法予以追缴
标签：
房产增值|  违法所得|  追缴
案情简介：
2010年3月，犯罪嫌疑人张某利用职务之便，与某房产公司董事长周某签订商品房买卖合同，以3000元/平方米的价格购买该公司开发的面积为150平方米的商品房一套，张某没有实际支付房款。当时，该商品房市场价格为5000元/平方米。2010年6月，张某委托该公司以6000元/平方米即总价90万元的价格将该房转卖给孙某，孙某与该房产公司重新签订了买卖合同，孙某按3000元/平方米的价格将45万元支付给该公司，另外45万元由孙某支付给张某。2012年5月，张某因涉嫌受贿罪被检察机关立案。
实务要点：
1.受贿数额应按交易时市场价与实际支付价之间的差额计算，与该房转卖增值无关。交易时双方已经完全具备了以该房差价为贿赂对象的意思表示。
2.该房增值利益与交易受贿之间存在因果关系，具有纯正的违法性。刑法第64条规定，犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴。追缴违法所得意味着追缴不仅限于犯罪指向的贿赂财物，还应包括与受贿存在因果关系、具有纯正违法性的增值利益。
文章索引：
“房产交易中受贿数额如何认定”，载《检察日报》2012年9月23日第3版。
 
规则七：如何区分国家工作人员以“优惠价格购买商品房”与“以交易形式收受贿赂”？
—— 从“事先设定”和“不针对特定人”两个方面判定是否属于“优惠价格”
标签：
优惠价格|  事先设定|  不针对特定人
案情简介：
1.被告人胡伟富曾任常山县城市规划管理所副所长、所长。民建公司在常山县天马镇开发商住楼，胡伟富及其弟弟胡伟贵到该公司购买商品房时，胡伟富要求给予优惠，民建公司同意给予优惠。民建公司针对不特定对象售楼的最高优惠幅度为3%，胡伟富和胡伟贵实际支付给该公司房款比该公司售房的最优惠价格少4万余元。
2.晨源公司在常山县天马镇开发柚香城综合大楼，因市场需要调高房价，晨源公司以8.8左右的折扣向社会销售。进入尾房销售，时任该公司销售主管的汪素芳分别以7.3折、7.5折的优惠价购房两套。胡伟富的妻子徐敏（曾在该公司工作过）得知公司已经进入尾房销售，且汪素芳已经以7.5折的优惠购得一套房屋后，便与胡伟富商量后到晨源公司以7.5折的优惠价购买一套商品房。
法院观点：
第一起优惠，被告人属于国家工作人员利用职权，以交易的方式受贿，第二起优惠不能认定被告人受贿。
1.从受贿罪权钱交易的本质来区分国家工作人员以优惠价格购买商品房与以交易形式收受贿赂：在交易型受贿中，形式上通常有打折、让利等优惠，但是上述优惠并不是一般商品买卖活动中为了促销而进行的正常销售手段，而是为了通过这种优惠换取国家工作人员手中的公权力。
2.从优惠价格的本质特征区分国家工作人员以优惠价格购买商品房与以交易形式收受贿赂：正常的优惠价格包括“事先设定”和“不针对特定人”两个基本方面。
“事先设定”是指在正常的市场优惠购房中，交易价格通常是由经营者预先设定的，事先确定折扣幅度，而交易型受贿犯罪中的房产优惠价格往往具有较大的随机性和任意性，经营者会根据交易对象（国家工作人员）的具体情况来临时确定房产价格优惠幅度。
“不针对特定人”是指在正常的市场优惠购房中，能够以优惠条件购买房产的人是不特定的多数人，所有愿意支付相关对价的人均可参与优惠购买房产。而在交易型受贿犯罪中，优惠房价仅针对特定的国家工作人员等个别对象，社会上的不特定多数人是不可能享受到同等优惠的。
实务要点：
认定是否“优惠价格”时，关键要抓住“事先设定”和“不针对特定人”两个方面，准确把握这两个方面的内涵和外延，从两者的不同特征具体判定行为性质。
案例索引：
“胡伟富受贿案——如何区分国家工作人员以优惠价格购买商品房与以交易形式收受贿赂”，载《刑事审判参考》（总第97集）
 
规则八：要求请托人为其亲属提供低价住房的行为是否构成受贿罪？
—— 指定行贿人将财物交付特定关系人的，不影响受贿认定
标签：
亲属|  低价购买|  索贿
案情简介：
被告人李葳要求与其合作开发房地产的山东房地产集团公司为其弟李菽拟购买山东房地产集团公司开发住宅予以优惠，李葳提出只交5万元购房款。经鉴定，该住宅价值28．5万元。
法院观点：
1.受贿犯罪案件中，存在利用职务便利为请托人谋取利益的行为人没有直接占有受贿款物的情形。《全国法院审理经济犯罪案件工作座谈会纪要》关于受贿罪中共同受贿犯罪的认定规定：“国家工作人员利用职务上的便利为他人谋取利益，并指定他人将财物送给其他人，构成犯罪的，应以受贿罪定罪处罚。”
2.房地产公司基于李葳的厂长身份及其在双方合作中的重要作用，同意给予价格“优惠”，实际售价仅为人民币 5万元。经鉴定该套房屋时价为28．5万元，“优惠”23．5万元之巨，显然不是一般的民事行为。房地产公司虽然在被告人李葳提出价格优惠后积极迎合被告人的要求，但这并不影响被告人索贿行为的性质。
实务要点：
1.指定行贿人将财物送给特定关系人的，即使受贿人没有实际占有财物，也构成受贿罪。
2.被告人提出索贿要求后，即使行贿人积极迎合，也不影响被告人索贿行为的性质。
案例索引：
“李葳受贿案--利用其他单位共同开发房地产的职务便利要求合作单位为其亲属提供低价住房的行为是否构成受贿罪?”，载《刑事审判参考》（总第43集)。
 
 延伸观点：“房产交易型受贿”和“单纯房产受贿”
——观点：以受贿人实际占有、使用、收益、处分为时间基点评估 “单纯房产受贿”情况下房产价值时间
问题探讨：
案例：
2000年，请托人为感谢受贿人帮助，将其公司开发的房产中的两处门面送给受贿人，为安全考虑，未签订购买协议且门面一直没有过户；2010年受贿人退休后，与请托人签订合同，低价购买该门面并办理过户手续。
问：如何认定受贿人的受贿金额？
观点：
1.区别于交易型受贿
两高《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》规定了“关于以交易形式收受贿赂问题”，受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。上述案例中的情况不属于司法解释规定的交易型受贿，而是一般受贿，只不过受贿的财物是价值处于变化中的“房产”。上例中，虽然事后受贿人也有低价购买的行为，但是请托人将购房款全额退还。该购买行为仅仅是为了完成过户履行的一份形式手续。
2.未签订购买协议且没有办理权属登记的情况下，以双方形成合意，受贿人实际占有、使用、收益、处分房产时，即完成受贿
究竟以哪个时间基点评价房产价值，关键在于2000年双方达成行受贿合意后，未签订协议且未过户的情况下，两处门面的实际状况——若受贿人实际占有、使用、收益、处分两处门市情况下，可以视为实质上完成了受贿，以受贿人收受房产时为时间基点，不必以签订购买协议、办理权属登记的时间为时间基点。若单纯要求以签订合同时或者过户时的市场价格，那么对于一直未签订购买协议、不过户的房产，岂不是无法为受贿？显然是不利于打击犯罪。