前言：随着房地产行业的复苏，许多地方又回复到房价“一日一价”的时代，由此也在履行房屋买卖合同时发生诸多纠纷，其中出卖人一方经常以房屋系夫妻共同财产为由请求房屋买卖合同无效，这种请求是否能得到法院支持呢？
 
首先看两则案例：
 
案例1：
    曾女士与邹先生于1980年9月登记结婚，婚后夫妻感情尚好，两人还共同筹款购买了位于三水区西南街道德兴路的一处房产，当时为了方便，也为了少交登记费用，所以双方将此套房产登记到邹先生的名下，由曾女士负责保管房产证。然而2011年，邹先生执意要与曾女士离婚。曾女士为了保证自己在离婚时能分到一半财产，来到房地产交易中心要求在该房产上补登自己的名字。但工作人员的回答却让曾女士大吃一惊：该处房产已于2010年12月由邹先生转让给了邹某慧，转让价格为28万元。但房产证一直都在曾女士手上，她的丈夫邹先生没有房产证是怎样将房子卖给了他人呢？经过工作人员的进一步查证，原来是她的丈夫邹先生声称房产证遗失，并在《佛山日报》上登载了房产证遗失声明，之后又补办了新的房产证。
     曾女士发现，买房人邹某慧正是邹先生的亲妹妹，而德兴路的这处房产在2010年底价值远不止28万。在房子过户给邹某慧之后，其丈夫邹先生就要求离婚。曾女士为了拿回属于自己的财产，曾女士将邹先生与邹某慧告上了法庭。
法院经过审理后认为：原告黄女士并未在房屋转让合同中签字，被告也未提供原告同意转让的证据。因此，没有直接证据证明原告黄女士对房屋转让的事实知情和同意；而此房产是黄女士与邹先生在婚后共同出资购买的，处分该房产需要夫妻双方的一致同意，在本案中曾女士并不同意转让房产，因此被告邹先生私自转让房屋的行为无效。被告邹某慧不符合善意取得房产的条件，不能取得该套房产的所有权。另外，诉讼过程中对该房评估，涉案房产价值50万，远远高于当初的房屋价值28万元。
判决：买方并非善意取得，买卖行为无效。
 
 
案例2：
柏先生同余女士是夫妻，婚后购置住房一套登记在柏先生名下。
2016年1月27日，余女士下班回家，看到一群陌生人在自己家中，一问才知道房子被丈夫卖了，他们是来接房的。双方为此发生争执。之后，余女士通过荣昌区房管部门查询得知房屋被丈夫卖给了张某，已经办理了过户登记手续。余女士遂诉至法院，要求确认柏先生与张某签订的房屋买卖合同无效。
法院审理认为，本案中，二被告柏先生和张某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据二被告的陈述及证人陈述、收条、银行转款凭证等证据，可以认定张某按照买卖合约的约定已向柏先生支付了42.8万元购房款，不存在恶意串通，以不合理低价转让房屋、损害余女士合法权益的情形。
对于余女士所称诉争房屋系夫妻共同财产，丈夫柏先生无权处分，法院认为柏先生的无权处分行为并不影响合同的效力。
除此以外，余女士也未举示其他证据证明二被告存在恶意串通、损害原告合法权益以及法律规定的其他合同无效的情形。
根据各种证据证明效力，法院判决驳回原告余女士的诉讼请求。
 
类似的事实，为何会作出完全相反的判决？究竟夫妻一方擅自处分房产是否无效？
实际上，夫妻一方擅自处分共有房屋并不当然有效，也不当然无效，主要取决于以下两个关键：
1. 适用法律不同；
2. 买受人是否为善意第三人。
 
一、夫妻一方因另一方擅自处分财产主张权利的法律依据
《物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”
    第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
《婚姻法》第十七条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……”
在我国，实行夫妻共同财产制度，除法律规定或夫妻约定为个人财产的，在夫妻共同生活期间取得的财产均属于夫妻共同财产，对财产的处分应经夫妻双方共同同意。
   
二、法律沿革
2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定了：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
    出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
需要指出的是，在上述司法解释出台前，并非指人民法院均应支持合同无效，而是由于房屋买卖合同纠纷中出现的新问题，导致各地法院判决标准不一，因而明确不予支持的原因和理由。而不予支持的法律依据始终是基于“善意第三人”制度。
 
三、善意第三人
“善意第三人制度”在《物权法》中体现为：
第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
    （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
    （二）以合理的价格转让；
    （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
根据上述法律规定，即使房屋系夫妻共同共有财产，但因买受人系善意第三人，在法律上可以对抗共有人的权利主张，也就是说，在一般情况下，只要房屋买受人符合善意第三人的法定条件，与夫妻一方签订了房屋买卖合同、实际占有或办理了变更登记，夫妻另一方向法院起诉要求合同无效、返还房屋或变更登记的，法院不予支持。
同时，房屋可能登记在夫妻一人或二人名下，对于两种情况的处理方式不同：
一、房屋产权登记在一方名下属于夫妻共同财产的。在房屋出售时，由于其产权登记在夫妻一方名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人是有理由相信出卖人有权处分该房产的正当性，有理由相信出卖人系房屋的完全权利人。从合同法的鼓励交易、维护交易稳定的立法精神以及保护善意相对人的合法权益出发，买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同应认定为有效。至于其他房屋共有人或共同居住地其他成员的居住权益，由房屋所有权人负责保障。该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。卖方应该协助买方到房产登记机关办理该房产的过户手续，履行房屋买卖合同的附随义务，以实现合同的真正目的。
二、房屋产权登记在夫妻共同名下的，在房屋出售时，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但由于是夫妻关系，买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，那么房产共有人不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，即买方。但此时涉及过户问题，登记的所有权人不同意过户将造成合同无法履行，此时应根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，因此事前未经房产共有人授权，事后也没有获得追认的房屋买卖合同也应认定为有效，买方仍然可以依据定金罚则要求房主支付双倍定金或要求承担违约责任。
 
四、律师建议
1. 作为房屋买受人，由于房屋交易标的额较大，为交易安全起见，避免不必要的纷争，在签订合同还是应当坚持核实出售方的主体资格和房屋的共有情况、抵押、查封情况，以排除房屋存在权利限制措施的不利情况，若存在共有人，须坚持所有共有人作为合同方签字或盖章确认。
2. 作为房屋出卖人，应合理预计房屋的价值，适当考察市场行情，并与共同共有人协商一致，以免造成不必要的纠纷。